Na co si dát pozor při podepisování smluv s developery?
Nad realitním trhem se stále vznáší mnoho otazníků. I v poslední době jsou hospodářské výsledky velkých developerských firem, řekněme, neuspokojivé. To může znamenat šanci pro ty, kdo chtějí kupovat byt či dům, že se domohou nižší ceny. Na druhé straně to může představovat pro zákazníky riziko. Koneckonců trpké zkušenosti tisíců lidí s H-systémem jsou v našich pamětích stále živé. Na co si při podepisování smluv máme dávat pozor?
Mnoho developerů si zvyklo podnikat tak, že prodávají nemovitosti, které ještě ani nestojí. Z peněz lidí, kteří zaplatí zálohu nebo dokonce celou cenu za nový domov, pak firmy financují výstavbu svých projektů.
To znamená značné riziko ve chvíli, kdy taková firma neprodá některý ze svých dokončených domů nebo když jí nezaplatí větší kupec. Nebude totiž mít peníze na dokončení rozestavěných nebo plánovaných objektů. A zákazník, který jí dal peníze, se ocitne v hodně těžké situaci. Zvlášť když je developer v insolvenci, když zkrachuje, upozorňuje právník, který se specializuje na trh s nemovitostmi, advokát Richard Gurlich.
Rady pro ty, kteří si chtějí koupit byt od developerů, shrnuje redaktorka Jitka Hanžlová
„Pokud již zaplatil, tak má pouze právo na to přihlásit svou pohledávku a být uspokojen z výtěžku v konkurzu. Vzhledem k tomu, že většinou banky mají dané developerské projekty nějakým způsobem zajištěny, zastaveny, tak se uspokojuje tento kupující až po plném uspokojení bank. To znamená, obávám se, že ve valné většině případů nedosáhne návratu kupní ceny.“
Je to totiž tak, že při insolvenčním řízení je zákonem jasně dané pořadí, ve kterém se vyplácí věřitelé z peněz, které po podniku nebo po prodeji jeho majetku zbudou. Nejdřív jsou na řadě takzvaní zajištění věřitelé, což jsou ti, kteří mají zástavní právo nebo jiné přednostní právo. Teprve pak přijdou na řadu věřitelé, kteří nejsou zajištěni.
„Samozřejmě kupující může chtít po developerovi, v případě, že už byt je vymezen jako jednotka, což je ale většinou těsně před kolaudací, aby i tento byt byl zastaven v jeho prospěch. V takovém případě ovšem nastává ta situace, že je rozhodující pořadí věřitelů, kde většinou tento člověk bude stejně až na druhém pořadí za financující bankou.“
Nejvhodnější čas pro vyjednání takových nestandardních podmínek je při podpisu rezervační smlouvy. Záleží ale jen na tom, zda na takové podmínky bude chtít developer přistoupit.
„Jsou to změny, které jsou většinou v neprospěch developera, protože ten developer většinou potřebuje ty finance na to, aby mohl tu danou nemovitost dokončit. Ty domluvy bývají velice obtížné. Ale platí čím dříve, tím lépe.“
Úplně nejlepší ale je, aby se člověk do takové situace vůbec nedostal. Stačí k tomu, když si zákazník bude dávat pozor hned od začátku, když s developerem začne jednat, radí dále Richard Gurlich.
„Rozhodně by si měl upravit nějakým způsobem smluvní vztahy s developerem tak, aby maximální částku kupní ceny splácel až pokud možno při předání bytu, popřípadě těsně po tom. Jde o to, aby v rámci smluv napřed byly veškeré splátky posunuty na co nejpozdější dobu. Druhou variantou postupu je složení veškerých financí na vázaný účet, který bude uvolněn ve prospěch developera až v okamžiku, kdy byt bude dokončen, zkolaudován a předán.“
Vázaný účet může být u banky, notáře nebo advokáta. Záleží na tom, na čem se obě strany dohodnou.
