Ceny nemovitostí pokračují v růstu, dostupnost vlastnického bydlení se vzdaluje, prodejci obnovili aukce, developeři nestíhají stavět, a na každý byt stojí fronta zoufalých zájemců, kteří se navzájem přeplácejí. Výše uvedené shrnutí realitního trhu získá každý, kdo se jen letmo dotkne jakékoli analýzy či studie, která se vztahuje k nemovitostem. Základem je samozřejmě hlavní město, kde je trh největší a nejsilnější a také absolutně nejdražší.

Komentář Praha 6:29 2. září 2025 Sdílet na Facebooku Sdílet na Twitteru Sdílet na LinkedIn Tisknout Kopírovat url adresu Zkrácená adresa Kopírovat do schránky Zavřít

Realita se má k podobným popisům asi jako filmová realizace k reálné historické události. Nejenže se liší podle toho, kdo zrovna příběh vypráví, ale i v jednotlivých „detailech“.

Začnu třeba tím, co zajímá naprosto každého: tím jsou ceny. První i druhý pohled na inzeráty potvrdí, že rostou. Současně platí, že kumulovaná inflace od roku 2020 přesáhla 40 procent.

Jestliže byla průměrná nabídková cena středně velkého bytu v Praze v roce 2020 cca 7,2 milionu korun – a nyní podle stejného zdroje je to 10,3 milionu –, potom dynamika cen v průměru stále nedoběhla inflaci.

Což samozřejmě neznamená, že jsou byty levné a dostupné. Jestliže se ceny bytů k inflaci pomalu ale jistě přibližují – a upřímně ani v roce 2020 nepatřilo české hlavní město k těm nejdostupnějším –, platy a mzdy zaostávají za inflací podstatně víc. Navíc na průměr nedosáhnou dvě třetiny lidí. Takže ani ti, kteří dlouhodobě bydlí v Praze a mají v průměru vyšší příjmy, nemají vyhráno.

Zájem o mikrobyty do 30 metrů čtverečních prudce roste. Větší bydlení je pro mnohé stále hůř dostupné

Číst článek

Plochý trh s byty

Pak je tady otázka aukcí a poptávky. Počet prodaných bytů v hlavním městě – podle údajů z  katastru – dosáhl za posledních pět let svého maxima v roce 2021. V roce 2022 došlo k prudkému propadu počtu transakcí, a dodnes se k rekordní úrovni pražský trh ani nepřiblížil.  

Relativně plochý trh s nižším počtem transakcí ovšem znamená, že se zvyšuje rozdíl mezi nabídkovou cenou a tou, za kterou se byt skutečně prodá. Rozdíl mezi cenou v inzerátu a posléze v prodejní ceně, se v Praze podle serveru Valuo.cz blíží k neuvěřitelným 30 procentům – to v případě staré zástavby.

Sleva se liší nejen podle lokality a stavu bytu, ale především podle jeho velikosti – malé byty se prodávají někdy i za víc, než je původně uvedeno v inzerátu, velké byty zas musejí zlevňovat. Důvod je jednoduchý: malé byty jsou i přes vysokou cenu za metr čtvereční dostupnější pro větší skupinu lidí – a víc než ty velké.

4:00

Byt není investiční statek

Číst článek

A Praha se dál rozrůstá  

Jediný skutečný důvod pro růst cen nemovitostí je růst samotné Prahy. Čistý přírůstek obyvatel se v poslední době konstantně pohybuje kolem 15 tisíc lidí ročně. K tomu je nutné připočíst ty, kteří se do hlavního města stěhují, aniž by měnili trvalé bydliště a byli tu i zaregistrovaní. Těch je podle odhadů kolem 7 procent.

Dostupnější hypotéky, postupný růst reálné mzdy i omezená nabídka bytů žene ceny nemovitostí vzhůru.

Neznamená to ovšem, že je nutné vzít zavděk prvním údajem z inzerátu a věřit realitním makléřům, že jde o nabídku, která už se nikdy opakovat nebude. Byt je dlouhodobá investice a jako taková si zaslouží důkladnější zkoumání než nákup v supermarketu. Bez ohledu na analýzy všeho druhu.

Autorka je komentátorka Hospodářských novin

Julie Hrstková Sdílet na Facebooku Sdílet na Twitteru Sdílet na LinkedIn Tisknout Kopírovat url adresu Zkrácená adresa Kopírovat do schránky Zavřít