Komplikace pro žadatele o hypotéku: prodejní ceně neodpovídá až čtvrtina odhadů nemovitostí
Prodejní cena staršího třípokojového bytu v Praze se běžně pohybuje okolo pěti milionů korun. Kupující v takovém případě počítají s tím, že při 80procentní hypotéce jim banka půjčí maximálně čtyři miliony. Ten zbylý musí zaplatit ze svého. Jenže stačí, aby odhadní cena byla o pět procent nižší, a rázem potřebují pro získání hypotéky 200 tisíc navíc. Takový scénář se v posledním půl roce opakuje stále častěji.
„Podle našich zkušeností se odhad od tržní ceny nemovitosti liší ve 20 až 25 procentech případů, které jsme v loňském roce dělali. Uvidíme, jak bude vypadat ten letošní rok, ale ten trend zatím vypadá, velmi podobný,“ potvrdil Radiožurnálu provozní ředitel společnosti Fincentrum reality Martin Fojtík.
Hlavním důvodem toho, proč odhadci bank snižují hodnotu nemovitostí, jsou jejich rekordní ceny, které neodpovídají trhu.
„Tím jak rostou ceny nemovitostí již několikátý rok v řadě a rostou velice výrazně, tak si myslím, že trh není schopen ohodnotit nemovitost tak, jestli je cena reálná nebo nikoli. Takže fakticky odhady nevycházejí proto, že ten růst je tak rapidně rychlý, že ty banky nejsou schopny reagovat na to, že ta nemovitost může mít dneska už reálně vyšší cenu,“ vysvětluje hypoteční specialista společnosti Chytrý Honza Daniel Horňák.
Novější nemovitosti
Rozdíl mezi kupní a odhadní cenou nemovitosti může být až 10 procent.
„Naše statistiky ukazují, že odhad nemovitosti oproti tržní hodnotě často nevychází právě u novějších nemovitostí, kde stáří nemovitosti je někde mezi jedním až pěti lety. Občas se to také stává u novostaveb nebo u rekonstruovaných bytů, kde právě danou rekonstrukcí dojde k navýšení hodnoty nemovitosti, ale ne vždy se toto projeví při odhadu bankou,“ doplňuje Martin Fojtík z Fincentra Reality.
Cesta za vlastním bydlením je trnitá. Podle studie si na něj Češi šetří nejdéle z celé Evropy
Číst článek
Ze zkušeností společnosti Chytrý Honza ale některé odhady nevyjdou klidně i o 20 procent.
„Záleží na mnoha faktorech, mezi které primárně patří lokalita nemovitosti, tedy zda se jedná o nemovitost ve velkém městě s dobrou občanskou vybaveností, v dosahu hromadné dopravy nebo takříkajíc domek na samotě u lesa. Dalším faktorem je technický stav nemovitosti, její stáří, standard provedení a vybavení samotné stavby,“ vysvětluje Radek Vachulka, manažer hypoték z České spořitelny, podle čeho odhadci stanovují ceny nemovitostí.
Krizové financování
Roli ve výsledné částce odhadu hraje ale i to, jaká je v dané lokalitě poptávka po nemovitostech.
Dražší hypotéky způsobují pokles cen nemovitostí. Nejrychleji u panelákových bytů 4+1 a 5+1
Číst článek
Do problémů se při nízké odhadní ceně pak dostávají hlavně lidé, kteří už zaplatili rezervační poplatek a hypotéku mají takzvaně „na krev“, tedy mají naspořených nutných 20 procent z celkové ceny nemovitosti.
Na řadu pak přichází krizové financování - buď peníze ze spotřebitelských úvěru, stavebního spoření, nebo od rodiny. Jenže třeba s překlenovacími úvěry ze stavebního spoření může být velký problém, upozorňuje hypoteční specialista Daniel Horňák.
„Regulátor říká, že maximální zadlužení vůči nemovitosti je do 90 procent. Pokud budu mít kupní cenu tři miliony a odhad mi vyjde 2,5 milionu, tak si můžu půjčit maximálně 90 procent z 2,5 milionu, reálně 2 250 000,“ říká s tím, že zbylých 750 tisíc musí mít zájemci z vlastních zdrojů.
„Můžu si vzít spotřebitelský úvěr, ale některé banky, pokud je ten spotřebitelský úvěr v rozmezí tří měsíců od poskytnutí hypotečního úvěru (buď před, nebo po), tak ho opět počítají do hodnoty nemovitosti. Takže klient nemá úplně jako možnost jak to dofinancovat.“
Nejlepší variantou je podle něj mít odhad nemovitosti ještě před podepsáním rezervační smlouvy a zaplacením rezervačního poplatku. Navíc lepší situace nebude zřejmě ani během letošního roku - ceny nemovitostí by mohly podle odhadu Fincentra Hypoindexu opět vzrůst o víc než desetinu.
