Odrazujeme malé dlouhodobé pronajímatele. Je pro ně výhodnější nabízet byt na Airbnb, říká Prokop
Národní ekonomická rada vlády (NERV) představila návrhy celkem 30 kroků pro lepší dostupnost bydlení. „Komplex faktorů od stavebního řízení, rigidního územního plánování a demotivace obcí vede k tomu, že soukromá výstavba je výrazně pomalejší, než by mohla být. Dalším bodem je to, že obce v Česku mají třináct tisíc obecních bytů, které nejsou využívané,“ shrnuje v pořadu Život k nezaplacení sociolog Daniel Prokop ze společnosti PAQ Research.
Když se podíváme do návrhu Národní ekonomické rady vlády, je tam několik klíčových opatření, třeba podpora nové výstavby a rekonstrukce dostupného bydlení. Které je nejdůležitější?
Když to shrnu, my říkáme, už jenom necukrujme poptávkovou stranu a zaměřme se na to, jak vytvořit nové kapacity a změnit motivace aktérů v systému, aby kapacity narůstaly.
Podpořme zvyšování kapacit obecních bytů. Příspěvky jinak skončí v soukromých kapsách, varuje Prokop
Jedna důležitá věc je, že my začínáme soukromou výstavbou, kde to blokují věci, jako například, že máme 690 malých stavebních úřadů, takže i díky tomu jsou pomalé. Máme územní plánování, které je hodně rigidní, velmi specificky určuje účel toho, co tam může být postaveno. Nikdo v těchto procesech nehájí bydlení jako veřejný zájem.
A obce nejsou motivované, protože když přijmou lidi, postaví bydlení, tak jim vzrostou náklady na vzdělávání a všechny služby, což není dostatečně zohledněné v rozpočtovém určení daní.
Tento komplex faktorů od stavebního řízení, rigidního územního plánování a demotivace obcí vede k tomu, že soukromá výstavba je výrazně pomalejší, než by mohla být.
Daniel Prokop
Sociolog, který v roce 2019 založil neziskovou výzkumnou organizaci PAQ Research. Člen NERV. Autor knihy o výzvách české společnosti Slepé skvrny.
Dalším bodem je to, že obce v Česku mají třináct tisíc obecních bytů, které nejsou využívané, protože jsou často nezrekonstruované, nepoužitelné. Tahle kapacita, plus kapacita, která by se mohla postavit, může řešit problém lidí, kteří jsou v bydlení výrazně ohroženi – samoživitelky, část důchodců – výrazně efektivněji než příspěvky na bydlení.
Když stát přispívá na soukromé bydlení nebo ubytovny, může to řešit výrazně levněji přes dostupné obecní bydlení.
My tedy říkáme, podpořte úvěrově a jinak obce, aby budovaly tyto kapacity a nešlo to celé přes příspěvky, které v systému často zmizí v soukromých kapsách a podobně.
Dlouhodobé nájmy
Začal jste soukromým bydlením. Když se podíváme na nájemní bydlení, materiál Národní ekonomické rady vlády mluví o podpoře dlouhodobého nájemního bydlení v už existujících nemovitostech. Jestli to dobře chápu, narážíte na to, že vztahy nájemníků a pronajímatelů jsou provázané často nejistotou, potřebovaly by nějak vyztužit, aby bylo víc nájemních smluv dlouhodobých nebo řekněme až na dobu neurčitou?
My máme hodně jednoročních smluv, které se řetězí v čase. A to vede k nejistotě, například při zmiňovaném zakládání rodin. Když je nájemní bydlení dlouhodobé, tak má nejistotu mnohem menší než krátkodobé roční smlouvy a přibližuje se v míře jistoty tomu vlastnickému.
Ale u nás je problém, že dlouhodobých smluv na neurčito je oproti zahraničí velmi málo. A má to několik rozměrů. Jedním je nejistota pronajímatelů, možnost vystěhovat někoho neplatícího a podobně.
A druhým je, že dlouhodobé nájemní bydlení daňově nezvýhodňujeme. Naopak ono je méně výhodné, než když máte byt a pronajímáte ho na Airbnb. Třeba v daňových paušálech, co si můžete odečíst v nákladech, je výhodnější byt pronajímat na Airbnb na OSVČ, protože tam máte 60procentní daňový paušál, než to pronajímat dlouhodobě jako fyzická osoba.
Krizi nevyřešíme bez úředníků na obci. Vyloučeným lidem pomůžou s hledáním bytů, říká analytik
Číst článek
Ani v daních to neulehčujeme lidem, kteří mají jeden byt, nechtějí moc rozmýšlet, jak to danit, aby se daním vyhnuli, a chtějí byt pronajímat, pro ně máme daně relativně velké. A pro lidi, kteří se v tom vyznají, umí pracovat s těmi odpisy a podobně, těm můžete daně hodně optimalizovat.
Tímhle systémem odrazujeme malé pronajímatele – tím, že při jednoduchém daňovém systému platíte z pronájmu velké daně.
Takže to jsou nejistota na straně pronajímatelů a daňový systém. Když se tohle vyřeší, tak se může omezit řetězení, nemůžete uzavřít čtyřikrát po sobě smlouvu na rok, to v řadě zahraničních zemí existuje.
A třetí problém, nebo hlavní problém, obecně máme smlouvu na dobu určitou a neurčitou od sebe hodně daleko. Pro pronajímatele je smlouva na dobu neurčitou výrazně méně výhodná než na dobu určitou.
My říkáme, trošku to sbližme. Umožněme do smlouvy na dobu neurčitou dát třeba výpověď bez důvodu, když to bude třeba v horizontu dvou let, aby se na to mohl člověk připravit.
24:23
Asi 1,6 milionu Čechů má závažný problém s bydlením. Situace se sama nezlepší, tvrdí Bírová
Číst článek
Udělejme smysluplnější regulaci v občanském zákoníku ohledně zvyšování nájmu. Udělejme to tak, aby u lidí, co čerpají příspěvek na bydlení, u těch zranitelných, úřad práce kontroloval, že jim pronajímatel nájem nezvyšuje moc.
A trošku omezme velkou nevýhodnost smluv na dobu neurčitou oproti těm na dobu určitou, sbližme to a potom vymáhejme neřetězení. To je návrh NERVu, trochu sblížit ty režimy, motivovat v daních k dlouhodobým pronájmům.
‚Nesmyslné podpory‘
Mít nějakou pozitivní motivaci. A třeba nějaké druhy podpory i zrušit.
Do mnoha podpor v Česku jde hodně peněz a nemají smysl. Je to o drobnostech v příspěvku na bydlení, ale i celková daňová podpora těch hypoték, teď se posouváme k vlastnickému bydlení, když si kupujete vlastnický dům nebo vlastní bydlení, tak v zahraničí třeba existují systémy, že vás podpoří při koupi.
Když si to kupuje člověk, který je chudší, kupuje si omezený dům, jednou – poprvé v životě – tak má podporu v daních.
U nás to platí tak, že vám stát platí hypotéku v daních celoživotně, nebo odečítá, dokud ji platíte, teď mluvím o úrocích.
Vysokoškolské koleje mají plnou kapacitu. Studenti hledají byty k pronájmu, ty jsou ale dražší
Číst článek
My říkáme, pojďme tento systém změnit, aby podporoval ty chudší prvovlastníky, ale nebyl tak fiskálně náročný a dejme ty peníze do podpory výstavby a podobně. Je tam spousta věcí, které se dají upravit, aby to motivovalo pronajímatele, obce, stavebníky k efektivnějšímu navyšování kapacit.
A tohle by se mělo nejlépe objevit v návrhu zákona o podpoře bydlení?
Návrh zákona o podpoře bydlení, který už tam je, se týká poradenství. To je další část, která se týká poradenství chudším lidem.
Náš materiál souvisí s návrhem zákona zejména tak, že pokud mají fungovat nějaká kontaktní centra bydlení, které někomu pomáhají sehnat bydlení, musí pracovat s nějakou nabídkou bytů. A když obecní byty v Česku nejsou, tak kontaktní centra budou bezzubá.
My potřebujeme vytvořit dobré nástroje obcím, aby rekonstruovaly obecní bydlení a nabízely ho. Potom kontaktní centra mají s čím pracovat a mají možnost pomoct znevýhodněným lidem.
Třetí věc, která už je méně populární: proč obce nezajišťují obecní bydlení samy? Některé ho zajišťují, jiné ne. Protože když ho jako obec nezajišťujete, ti lidé jdou do ubytoven nebo do soukromých bytů a zaplatí to stát přes příspěvky. Tam jde sedmnáct miliard korun.
Takže se můžete z té odpovědnosti úplně vyvázat a hodit to na stát. A to je taky problém, který by se měl řešit, podle našeho názoru by NERV měl mnohem víc podpořit obce v tom, že když mají potřebu, tak mohou nějak úvěrovat třeba výstavbu obecního obydlení, ale přenést na ně část odpovědnosti za příspěvky, aby to nemohly tak jednoduše převést na stát.
Celý rozhovor se sociologem Danielem Prokopem si můžete poslechnout v přiloženém audiu nahoře v článku.
